Tudo sobre a Lei do inquilinato

Entenda tudo sobre a Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91 e reformulação lei 12.112/2009

A lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, passou a vigorar em todo território nacional no ano de 1991. De lá para cá, o documento passou por reformulações, como a lei 12.112/2009 – que passou a ser conhecida como a Nova Lei do Inquilinato.

Entretanto, a Lei do Inquilinato permanece a mesma (8.245), sendo que as demais foram incorporadas, com emendas importantes. Muitas cláusulas do documento, porém, ainda causam dúvidas e equívocos por parte de locadores, locatários ou mesmo profissionais da área de corretagem.

Entenda tudo sobre a lei do inquilinato

Prazos de contratos

A lei não exige que os contratos de locação tenham prazos preestabelecidos. Os contratos podem ter ou não tempo determinado.

Normalmente, os locadores estipulam um prazo mínimo de 30 meses para locações residenciais. Isto porque contratos com prazos inferiores a 30 meses incidem em possibilidades reduzidas de processos de despejos, no caso do descumprimento das cláusulas contratuais por parte do locatário.

Garantias de locação

Legalmente, o locador pode exigir apenas uma das quatro possibilidades de garantia de locação:

Fiador: representante financeiro do locatário, se torna responsável por possíveis dividas que o inquilino contraia em relação ao imóvel alugado. Geralmente, é exigido que o fiador tenha algum bem móvel e bons antecedentes financeiros.

Caução: também conhecida como depósito antecipado, costuma representar o pagamento equivalente a três meses de aluguel. Outros imóveis também podem ser usados como garantias.

Seguro Locatício: modalidade muito usada atualmente, o locador recebe da seguradora o valor dos possíveis alugueis não pagos pelo locatário – que, por sua vez, se torna inadimplente junto a operadora do seguro.

Fiança: carta de crédito obtido junto a instituições bancárias, que oferece garantia de pagamento ao locador, caso o inquilino fique inadimplente.

Benfeitorias

A lei prevê que o contrato de locação tenha como cláusula as condições de benfeitorias a serem realizadas no imóvel, para evitar transtornos paras partes envolvidas. Geralmente, o locatário não é ressarcido pelas benfeitorias feitas no imóvel – desde que não interfira na sua segurança.

Desistência

Ao contrário do que muitas pessoas possam pensar, o locador não pode desistir da transação durante o prazo vigente do contrato. Para reaver o imóvel, é preciso aguardar o termino do prazo fixado.

Já o inquilino pode desistir da locação a qualquer momento, responsabilizando-se pelo pagamento de eventuais multas preestabelecidas em contrato.

Multa por quebra de contrato

A desistência da locação incide, geralmente, no ônus de multa para o inquilino.

Não há um valor estipulado para a multa, porém, a penalidade não pode ultrapassar o valor equivalente a três meses de aluguel. O ideal é que seja estipulada uma multa proporcional ao tempo restante para o cumprimento total do contrato.

Despejo

Por meio da lei 12.112/2009, que incorporou a principal Lei do Inquilinato, o locatório fica sujeito ao despejo caso não cumpra com o contrato de locação – sobretudo em situações de inadimplência. Sem a reformulação da lei, o inquilino já poderia ser despejado pelo não pagamento do aluguel, porém, a alteração facilitou o processo para o proprietário do imóvel.

Por exemplo, o locatário pode receber a ordem do despejo antes do julgamento final do processo.

Nova Garantia X despejo

Outra peculiaridade da reformulação da lei em 2009 é a possibilidade de abrir processo de despejo caso o inquilino não apresente uma nova modalidade de garantia, quando a inicial se torna inválida – como cancelamento do seguro locatício ou desoneração do fiador.

O prazo para a apresentação da nova garantia é de 30 dias, mas pode ser adiado, caso o locador aceite.

Prazo de desocupação

Com a alteração da Lei do Inquilinato, o locatário tem um prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel a partir do recebimento da liminar do juiz. Caso o inquilino não cumpra com o prazo, a mesma liminar pode ser apresenta na sequência – o que agiliza o processo do despejo. Antes da alteração, o inquilino podia prorrogar o prazo para desocupação do local, pois era preciso um novo processo a cada descumprimento da liminar.

Renovação de contrato

A renovação do contrato de locação continua sendo feita automaticamente, caso as partes não se manifestem. Porém, a mesma garantia locatícia continua valendo até a devolução do imóvel.

Venda do imóvel

Caso o proprietário pretenda vender o imóvel, o inquilino deve ser notificado, pois tem direito de preferência para a aquisição do bem. O locatário terá direito a adquirir o imóvel pelo mesmo valor e condições que serão apresentadas a outros interessados.

O inquilino tem até 30 dias para se pronunciar sobre o interesse de compra.

Venda do imóvel X locação 

O novo proprietário do imóvel poderá solicitar a desocupação do imóvel, desde que respeite o prazo de vigência, ou seja, o inquilino não pode ser despejado nestes casos.

Uma prática comum é o estabelecimento de acordo entre inquilino e novo proprietário, caso este precise do imóvel.

Falecimento de uma das partes

Basicamente, herdeiros se tornam responsáveis pelo contrato, caso proprietário ou locatário venham a falecer. Nestes casos, o contrato deve ser respeitado da mesma forma, porém, com a morte do inquilino, o proprietário pode solicitar nova modalidade de fiança.

Conteúdo produzido por Equipe Rede  Modern House.

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